Lộ diện chiêu thức thổi giá chung cư siêu sang

  • 24/10/2018 20:25

Trước tình trạng nhiều dự án bất động sản, đặc biệt là chung cư bị thổi phồng so với thực tế, gắn mác cao cấp, hạng sang,… các cơ quan chức năng đã bắt đầu vào cuộc để chấn chỉnh.

  Chung cư siêu sang hay "siêu nổ"? Ngày 23/10, hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đưa ra nhận định: “Trên thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng "loạn" danh xưng như chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang. Thậm chí, các cụm từ bằng ngoại ngữ như Luxury, Hi-end, Premier, Royal... được một số chủ đầu tư sử dụng tràn lan, coi đây là một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm”.


Thị trường căn hộ chung cư bị thổi giá

Cũng theo nhận định của hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên thị trường chỉ có một số ít dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, các tiện ích và dịch vụ. Nhiều dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư "tự phong" dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang nhưng chưa hề được công nhận. Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: “Các chủ đầu tư này đã cung cấp thông tin sai lệch, vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm là “cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, “không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản”. Từ đó, khách hàng có lý do để nghi ngờ các dự án này có dấu hiệu gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản, làm cho người tiêu dùng bị nhầm lẫn, bị lừa dối, dẫn đến bị thiệt hại về quyền lợi khi mua nhà”. “Trong 10 năm qua, bộ Xây dựng đã có 2 văn bản Thông tư để phân loại nhà chung cư với các tiêu chí cụ thể kèm theo. Mục đích của việc phân hạng nhà chung cư là để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường”, ông Châu trình bày. Tuy nhiên, thực tế phát triển đã khiến hệ thống phân loại chung cư của cơ quan chức năng trở nên bất cập với hiện tại. Các Thông tư này của bộ Xây dựng chỉ phân hạng chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc đã bán căn hộ cho khách hàng.


Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

“Giai đoạn chủ đầu tư dự án mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới mác chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang là giai đoạn mà người mua nhà dễ bị lừa dối, dễ bị mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo. Do vậy, cần sửa đổi, bổ sung Thông tư 31/2016/TT-BXD để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm. Thậm chí, các Thông tư này của bộ Xây dựng cũng thiếu tính nhất quán trong cách phân loại nhà chung cư. Trong khi Thông tư 14/2008/TT-BXD quy định 4 hạng chung cư từ hạng 1 (cao cấp) đến hạng 4 thì Thông tư 31/2016/TT-BXD lại quy định 3 hạng chung cư là hạng A, hạng B, hạng C. Từ đó, hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị bộ Xây dựng xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định về phân loại đối với nhà chung cư đã xây dựng hoàn thành và nhà chung cư hình thành trong tương lai để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà. Về việc quảng cáo, Hiệp hội cũng kiến nghị các cấp có thẩm quyền xem xét sửa đổi, bổ sung điều 55 luật Kinh doanh Bất động sản 2014 theo hướng chủ đầu tư dự án nhà chung cư chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án nhà chung cư cao cấp, nhà chung cư hạng sang,... sau khi đã được sở Xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này. Chiêu thức thổi giá Trước đó, trong báo cáo mới nhất của bộ Xây dựng, tình trạng đầu cơ thổi giá nhà đất để thu lợi bất chính được nêu ra như một tồn tại trong công tác quản lý xây dựng và thị trường bất động sản. Cụ thể hơn, cơ quan quản lý nhận thấy tình trạng khá phổ biến hiện nay là tình trạng làm giá, thổi giá tại hầu hết các chung cư được gọi là cao cấp tại hai thị trường TP.HCM và Hà Nội. Từ đó khiến các mức phí quản lý, dịch vụ… cũng bị đẩy lên rất cao. Đây chính là một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến các cuộc tranh chấp của khách hàng, cư dân đối với các chủ đầu tư và ban quản lý chung cư. “Công thức làm giá, thổi giá của các dự án đều tương tự nhau. Chọn được khu đất có vị trí đắc địa ngay khu vực trung tâm hoặc gần khu vực trung tâm, tiến hành triển khai dự án, và theo đó cứ khoác lên danh xưng “chung cư cao cấp” để nâng mức giá lên từ 3.000-4.000 USD/m2, đối với những căn hộ “hạng sang” thì mức giá từ 4.000-5.000 USD/m2 và siêu sang thì lên tới 7.000-8.000 USD/m2”, báo cáo nêu.

Những rủi ro pháp lý cần tránh khi mua căn hộ đang xây dựng

  • 04/04/2019 13:50

Mua căn hộ chung cư từ khi bắt đầu xây dựng là mua một bất động sản được hình thành trong tương lai nên bạn có thể gặp rủi ro.

Theo điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Thông thường người mua nhà chung cư quan tâm đến vị trí tòa nhà, diện tích, giá cả... mà ít quan tâm đến tính pháp lý của dự án này. Người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ thông tin về dự án một cách chính xác và đầy đủ để tránh những rủi ro của mình.

Những vấn đề mà người mua cần biết bao gồm: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà, văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Bên cạnh, điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Theo quy định này, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình bản sao hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng đối với bất động sản mình dự định mua.

Thứ hai, các kẽ hở của hợp đồng thường phát sinh khi giao kết hợp đồng mua bán nhà gây ra những rủi ro cho người mua. Người mua cần phải tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan việc mua nhà để đảm bảo khi ký kết có thể đọc, hiểu hợp đồng hoặc nhờ đến các dịch vụ pháp lý để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Những vấn đề cần lưu ý trong hợp đồng có thể kể đến như diện tích sử dụng hay diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, phương thức thanh toán; chất lượng công trình; người mua cần lưu ý về các khoản phí dịch vụ bao gồm những khoản nào, tổng số tiền cần thanh toán đã bao gồm phí bảo trì hay chưa; phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và riêng; quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất .

Ngoài ra, người mua cần phải kiểm tra xem dự án đó có đang bị thế chấp hay đã giải chấp căn hộ muốn mua đó hay chưa. Theo điểm b khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh về việc đã giải chấp căn hộ.

Cụ thể, trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Như vậy, khi mua căn hộ chung cư từ giai đoạn xây dựng, người mua cần cân nhắc xem xét kỹ lưỡng về tính pháp lý của dự án và hợp đồng mua bán để khi có rủi ro, tranh chấp xảy ra có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình một cách tốt nhất.

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh BìnhCông ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội.

  • Theo vnexpress